Imprevistos en tu reforma; ¿qué debe pagar la comunidad?

Imprevistos en tu reforma; ¿qué debe pagar la comunidad?

¿Quién no ha escuchado verdaderas historias de terror sobre los sobrecostes que puede acarrear una reforma?

Lo ideal es adelantarse a los problemas pero hay casos en los que los denominados “vicios ocultos” no nos dejan prever acciones y tenemos que actuar cuando se manifiestan. Esto ocurre, en la mayor parte de los casos, en la fase de demolición.

Antes de intervenir, debemos tener claro sobre quién recae la responsabilidad de las obras. En algunos casos, seremos nosotros pero hay otros en los que es la Comunidad de Propietarios la que debe afrontar los gastos y encargarse de las gestiones.

¿En qué casos es responsabilidad de la Comunidad?

Podríamos resumirlo diciendo que la comunidad debe hacerse cargo de cualquier intervención en los elementos comunes: la cimentación, la estructura, la fachada (sin incluir ventanas ni toldos), la cubierta (incluidas las terrazas de los áticos y los patios), y los tramos comunes (no las derivaciones individuales) de las instalaciones, incluso cuando estas atraviesan tu vivienda (bajantes de pluviales o aguas negras, montantes de agua, conductos generales de calefacción, etc.).

No solo eso, también debe hacerse cargo del deterioro que cause en tu vivienda el mal estado de estas instalaciones comunes. Hablamos por ejemplo de manchas de humedad en tu pared causadas por una gotera en la cubierta, pavimentos levantados por un escape de agua en un conducto común de calefacción, etc.

¿Cuáles son los imprevistos más habituales?

Sin duda, el cambio de bajantes. Las bajantes son los conductos por los que se evacúan las aguas sucias de las viviendas. En reformas, es muy habitual que nos encontremos con conductos deteriorados, de sección insuficiente o fabricados con materiales obsoletos o contaminantes.

Una reforma interior es un buen momento para plantear a la comunidad la sustitución de estos elementos. Si no completamente, sí al menos el tramo correspondiente a tu vivienda. Lo normal es que acepten; ten en cuenta que si en el futuro hay que sustituirlas (por que estén provocando patologías graves o por un cambio de normativa municipal, por ejemplo), no tendrán que afrontar todas las obras y reparaciones que implica la retirada de estos elementos (picar patinillos, reconstruirlos, alicatar o pintar…). En resumen, les cuesta mucho menos abonarte solo el cambio de bajante ahora que afrontar todos los gastos que supondría una sustitución en el futuro.

R DE ROOM BLOG-imprevistos en la obra-que debe pagar la comunidad-instalaciones comunes en mal estado-bajantes de materiales obsoletos

La cubierta, otro elemento conflictivo.

Si tu vivienda está en la última planta o si disfrutas de un ático (recuerda que la terraza no es tuya, solo tienes el usufructo) puedes tener que pedir a la comunidad que se haga cargo de algunas reparaciones en la cubierta.

Una de las patologías más habituales en cubierta son baldosas o tejas deterioradas que causan humedades. Como te explicábamos más arriba, la comunidad no solo tiene que hacerse cargo de reparar la cubierta sino de solucionar el deterioro que haya provocado su mal estado en tu vivienda.

También puede haber fallos en la propia estructura de la cubierta. Hay edificios en los que las viviendas de la última planta no están separadas del bajocubierta por forjados convencionales. En estos casos, es habitual que al tirar los falsos techos en la reforma nos encontremos directamente con la cubierta (generalmente de madera). También es frecuente que no se encuentre en buen estado de conservación. Aunque aparentemente, la cubierta es el techo de nuestra casa, no es así. Es un elemento común del que deben hacerse cargo todos los vecinos. Si te encuentras un caso así, ponlo en conocimiento de la comunidad de propietarios lo antes posible.

R DE ROOM BLOG-imprevistos en la obra-que debe pagar la comunidad-cubierta de madera deteriorada

Otras posibles deficiencias que debe subsanar la comunidad.
  • Forjados. Junto al deterioro de la cubierta, es una de las patologías más comunes en viviendas antiguas con forjados de madera. Lo más habitual es que estén hundidos por vigas y viguetas en mal estado (provocadas por humedades o xilófagos).
  • Cimentaciones. En este caso, las consecuencias se manifestarán en varias viviendas, normalmente en forma de grietas. Si sospechas que en tu casa se están produciendo grietas por asientos diferenciales o problemas con la cimentación, manifiéstalo a la comunidad y planead medidas correctoras cuanto antes.
  • Instalaciones comunes. En estas, lo más habitual es que, o bien estén en muy mal estado y seas consciente cuando quedan a la vista en la obra, o bien su deterioro tenga efectos secundarios sobre tu vivienda (fugas, goteras, etc.).

R DE ROOM BLOG-imprevistos en la obra-que debe pagar la comunidad-forjados de madera deteriorados

¿Están obligados a pagar?

Sí, y también tienen potestad para decidir. Es decir, todas las obras que tengan lugar en tu vivienda se elaborarán según presupuestos acordados por todos. Cualquier propuesta de honorarios pasará primero por una junta extraordinaria en la que todos tendréis voz y voto.

¿Qué hacer si se niegan?

Lo normal es que no se nieguen. Lo que sí es habitual que pospongan las soluciones o que propongan alternativas más económicas. Nos hemos encontrado viviendas con pavimentos diferentes porque una humedad había dañado al salón y solo se había cambiado el laminado de la estancia afectada.

Intervenciones así deprecian tu vivienda. Tienes derecho a pedir que se te reponga al estado original, con una calidad similar. Obviamente, si tenías un laminado no puedes pedir ahora madera maciza. Aún así, tampoco puedes permitir que devalúen la calidad (y por tanto el valor) de tu casa.

Si esto sucede, contrata un perito que elabore un informe de daños y presiona a la comunidad con él. También puedes ser proactivo. Propón adelantar tú parte del importe de los trabajos de reposición, a cambio de no abonar tu cuota mensual durante algunos años, por ejemplo. A todos los efectos es un préstamo al 0% de interés pero te conviene solucionarlo cuanto antes y de la mejor manera posible. No descartes cualquier vía de negociación.

La ITE puede ser tu gran aliada.

En última instancia, en viviendas antiguas, tienes una herramienta muy útil: la ITE. Si la comunidad se niega a cubrir los gastos ocasionados en un elemento común o derivados de este, no te quedes quieto. Llama a un perito para que elabore un informe y asegúrate de estar en la vivienda en la próxima ITE. Ese día, traslada al arquitecto que realice la inspección todas las patologías que tiene tu casa y que no han sido solucionadas. La ITE es vinculante y obliga a la comunidad a actuar. Un último consejo: asegúrate de que el técnico que hace la inspección es independiente y va a hacer un trabajo honesto. Queremos creer que casi siempre es así pero en nuestra vida profesional (y fuera de ella) hemos visto de todo.

Y recuerda que todo esto siempre es más sencillo si cuentas con ayuda profesional. Muchas de estas patologías han surgido en obras nuestras. En todos los casos, nuestros clientes siempre han agradecido poder contar con nosotras para afrontar el problema. Las obras pueden ser tranquilas si estás bien acompañado.

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