Si vas a comprar una vivienda, estos son los 20 puntos clave que debes revisar.

Si estás pensando en comprar una vivienda hay mucho que revisar antes de lanzarse a cerrar la operación.

Nosotras tenemos un servicio de asesoramiento en el que incluso desarrollamos propuestas de distribución que te permiten asegurarte de que la casa puede dar de sí lo suficiente para convertirse en tu hogar. No obstante, si quieres tener una idea clara de qué es lo que puede condicionar la compra, no te pierdas esta entrada en la que compartimos los 20 puntos clave que no debes obviar en tus visitas.

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SUPERFICIE:

• 1. Las viviendas muy antiguas del centro de Madrid (a partir de 50 años) estaban compartimentadas en muchos espacios muy pequeños. Si estás pensando en comprar una vivienda de este tipo, ten en cuenta que el número de dormitorios es muy engañoso. Lo habitual es que para lograr una vivienda con espacios funcionales con tres dormitorios haya que partir de cinco.
• 2. Las superficies útiles mínimas adecuadas al número de dormitorios para una casa cómoda y con capacidad de almacenamiento son aproximadamente las siguientes:

1 dormitorio independiente: 50 m_².

2 dormitorios: 70 m².

3 dormitorios: 90-100 m².

4 dormitorios: 120 m² en adelante.

• 3. Asegúrate de que la superficie anunciada es la útil. Muchas veces, con el objetivo de justificar el precio se dan superficies construidas e incluso con la parte proporcional de espacios comunes. Si el anunciante facilita la superficie construida, ten en cuenta que es aproximadamente un 15% superior a la útil, un poco más si la estructura es de muros de carga.

ALTURA LIBRE:

• 4. La altura de la vivienda es importante porque en reformas se utilizan los falsos techos para pasar algunos de los conductos de las nuevas instalaciones. Calcula que perderás alrededor de 5-7 cm. Pueden llegar a ser 10 o 15 cm si quieres focos o foseados decorativos en estancias principales.
• 5. ¿Quieres instalar aire acondicionado por conductos? La altura mínima para poder realizar esta instalación sin asfixiar los espacios es de 270 cm.

DISTRIBUCIÓN:

• 6. Si compras una vivienda con terraza con la intención de cerrarla, ten en cuenta que para hacerlo de manera legal el ayuntamiento de Madrid te pedirá un proyecto de conjunto de fachada. Si tu comunidad de vecinos no lo ha elaborado (y esto será así en el 95% de los casos) te tocará plantear la iniciativa en una junta extraordinaria y créenos, lo más probable es que los tengas a todos en contra. Y ni siquiera elaborar un proyecto garantiza que el ayuntamiento lo apruebe y pueda salir adelante. No es la mejor forma de estrenarse en una comunidad.
• 7. Si quieres realizar grandes cambios en la distribución, salvo que tengas previsto contratar ayuda profesional para el proyecto de reforma, evita comprar una vivienda con calefacción central. Un cambio de distribución que requiera reubicar los radiadores puede provocar pérdidas de carga que afectarán al confort de tus vecinos. Muchas comunidades lo prohiben de facto.
• 8. Las cocinas se pueden mover pero las extracciones deben mantenerse y hay ciertas limitaciones. Mover de sitio la cocina implica un extra de presupuesto en conductos y motores intermedios para que la extracción funcione correctamente. Eso, o asumir una extracción con filtros de carbono. También hay que respetar una distancia a la bajante que permita dar la pendiente adecuada a los conductos de evacuación de agua. No es tan restrictivo con en el caso de los baños pero no hay que despistarse. De nuevo, la ayuda profesional en este caso es muy importante.
• 9. También se pueden mover los baños pero las limitaciones técnicas son mucho mayores que en el caso de las cocinas ya que los inodoros deben estar siempre a menos de 1 m de las bajantes. A veces se puede resolver un inodoro alejado pero acarrea pérdidas de espacio o escalones que hay que saber integrar en el proyecto. También puedes recurrir a inodoro con triturador pero es poco recomendable.
• 10. Si también vas a mover la caldera, ten en cuenta que los conductos de gas desde el punto de acometida al de suministro deben ir, o bien en superficie, o bien envainados y supone un incremento del coste de la reforma.
• 11. Un buen proyecto puede mejorar mucho la sensación de luminosidad de una vivienda y aprovechar al máximo la luz que reciba la casa pero no se pueden abrir nuevos huecos para cambiar la ganancia de luz. Tenlo en cuenta a la hora de comprar una vivienda.
• 12. Se pueden abrir huecos en los muros de carga pero tiene algunas implicaciones. Al menos en el ayuntamiento de Madrid, el procedimiento de licencia varía cuando se interviene en la estructura y necesitas presentar un proyecto técnico y dirección de obra para poder hacerlo. Desde nuestro punto de vista es preferible buscar soluciones que los respeten. En nuestra web tienes varios ejemplos de reformas de viviendas con distribuciones nuevas que respetan los muros de carga. Llevamos 15 años proyectando reformas y a día de hoy no hemos tocado ninguno.

CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN:

• 13. Revisa los niveles del suelo. Una casa que necesita nivelación lleva implícito un desembolso extra que debes tener en cuenta a la hora de reservar dinero para la reforma.
• 14. Revisa el cuadro eléctrico. Si está obsoleto, necesitarás un nuevo boletín con su correspondiente coste. Consulta con un profesional si tienes dudas.
• 15. ¿Las fachadas miden menos de 25 cm de espesor? Hay diferentes sistemas que pueden solucionar el despilfarro energético pero todos pasan por trasdosar y perder algo de espacio.
• 16. ¿Los tabiques son de 7 cm de espesor? Ten en cuenta que es posible que colapsen con la elaboración de nuevas rozas para el paso de las instalaciones y reserva un colchón por si ocurre.
• 17. Las viviendas se pueden reformar mal. Si la casa que quieres comprar ha sido reformada recientemente asegúrate de saber cómo se ha ejecutado y pide planos.

ESTADO GENERAL DEL EDIFICIO:

• Si la vivienda tiene más de 30 años, habrá pasado al menos una Inspección Técnica de Edificios. No dejes de consultarla y averiguar así cuáles son las patologías que han sido solventadas y si afectan a la vivienda que estás sopesando comprar.
• Si tu vivienda está en la última planta, pide acceder a la azotea para ver en qué estado se encuentra. A menudo, las casas recién pintadas esconden humedades recurrentes.
• Si tu vivienda es de muros de carga, intenta averiguar si algún vecino en la planta inferior ha intervenido su estructura sin proyecto técnico. Si hay una actuación de este tipo y no se ha hecho correctamente puede afectar seriamente a la estabilidad de la construcción.